최근 각광받고 있는 신교외형 타운(NSC: Neighborhood Shopping Center) 가운데 대표적인 성공 사례가 서전주IC에서 시내로 향하면 나타나는 효자동삼거리 소재의 타운이다.
이곳은 지난해 12월 그랜드 오픈한 곳으로 유니클로, 탑텐, ABC마트, 에스티코, 할리스 커피 DT(드라이브스루)가 입점돼 서로 시너지 효과를 내며 안정적 매출을 보이고 있다.
원래 이 자리는 운전면허시험장이 있던 곳으로 지주는 이 운전면허시험장이 사업성이 떨어지자 새로운 개발 계획이 필요했다. 이 때 제이이어드바이저 이희영 대표의 제안으로 유니클로와 탑텐, ABC마트가 중심이 되는 신교외형 타운을 개발하게 된 것.
이희영 대표는 이랜드에서 상권개발분야 25년 이상 경력을 지닌 경력자로 전국 대도시는 물론 읍면 단위 지역의 상권과 건물 면면을 일일이 꾀고 있을 정도의 베테랑급 상권 전문가에 속한다. 2015년부터 이 대표는 타운 개발 대행, 상업시설 MD 및 활성화 사업, 브랜드 유통망 개발 대행, 창업 자문 등의 사업가로 활동하고 있다.
이 대표에게 최근 유통 트렌드와 서전주 효자동삼거리 소재 신교외형 타운을 성공적으로 개발한 전략에 대해 이야기를 들어봤다.
Q/ 서전주 신교외형 타운(NSC)이 들어선 이곳과 지역은 어떤 곳인가?
행정구역으로는 전주시 효자동으로 속한 이곳은 서전주 패션타운 등 기존 아웃도어, 스포츠 중심의 패션타운이 형성되어 한때 성업 중이었으나 최근 아웃도어의 하락세에 따라 타운 분위가 다소 전체적으로 위축 되고 있는 상권이다.
하지만 반경 3km내에 서부신시가지(7만)와 전주혁신도시(3만) 중간 위치로 인구밀집도가 높고 차량의 일일 통행량이 23만대가 넘어 고속도로 A급 휴게소의 통행량과 맘먹을 정도이며 인접한 서전주IC의 통행량도 일 1.2만대로 전주IC의 75%수준까지 올라오면서 전라남북도의 가교역할을 하는 교통의 요지로 잠재력과 가능성이 높은 곳이기도 하다
Q/ 서전주 신교외형 타운(NSC)을 어떤 방식으로 개발이 진행되었나? (개발을 하게 된 이유는?)
최근 유니클로를 비롯 국내 SPA 패션 브랜드의 로드사이드(교외형) 매장의 확대 니즈와 커피, 버거브랜드들의 DT형 매장 확장의 사업 전략으로 인해 통행량이 많고 배후가 있는 신교외형 타운의 개발 가능성이 있다고 판단되었다.
또한 남양주 화도, 원주, 안동 등 먼저 진행되고 있는 사이트들에서 성공 가능성을 보여주었고 국내에서 유니클로 로드사이드 개발을 적극적으로 하고 있는 금융회사 ㈜오알이코리아의 참여와 개발로 서전주 타운이 진행되었다.
교외형타운이라는 NSC의 정확한 표현은 Neighborhood Shopping Center 의 약자로 직역하자면 ‘이웃의 쇼핑센터’. 고객들이 점포 가까이에 주차 및 쇼핑이 가능하게 하여 이동동선을 줄이고 단시간에 쇼핑하는 것을 목적으로 하며 접근성과 주차의 편의성으로 생필품 쇼핑 등 방문빈도를 높이는 쇼핑장소를 일컫는다
Q/ 입점 브랜드 선정은 어떻게 이루어졌나?
서전주 신교외형 타운의 경우 토지는 제가 운영하는 회사인 제이이어드바이저의 소개로 이루어졌고 실제 입점 브랜드의 선정과 MD는 ㈜오알이코리아의 주도하에 이루어졌다. 고객 집객력, 브랜드 경쟁력, 회사의 안정성, 인접 브랜드와의 시너지 등을 감안하여 브랜드 선정이 이루어진 것으로 알고 있다
Q/ 현재 운영은 어떤가요?
현재 서전주 크로스몰(서전주 신교외형 타운 타운의 공식명칭)의 브랜드별 매출 상황 등을 볼 때 성공적으로 평가되고 있으며 일부 브랜드들은 전국 전체 순위 가운데 매우 높은 수준이다. 타운 내 브랜드 모두 차후 동일한 컨셉의 사이트가 개발된다면 입점하겠다는 의사가 절대적이다.
Q/ 성공적인 운영이 가능한 이유는?
브랜드 파워에 따른 집객력이 높으면서도 교외형에 최적화되고 준비된 브랜드들이 모여 있어서 서로 시너지를 잘 내고 있는 것 같다. 아울러 단순한 교통 요지라고 해서 잘 되는 것이 아니고 어느 정도 배후 인구도 중요한데, 이곳 서전주 크로스몰은 이런 면에서 골고루 요건을 잘 갖추고 있다. 서전주의 경우 개발과 동시에 몰을 직접 관리, 운영하고 있는 ㈜오알이코리아의 안정성과 신뢰성이 성공적인 운영을 하는데 뒷받침이 되고 있다
Q/ 신교외형타운의 성공조건은?
일차적으로 교회형인만큼 교통량도 중요하지만 접근이 가능한 배후가 더 중요한 것 같다. 과거 국내의 나들목 타운들 중 상당수가 현재 많은 어려움에 직면해 있는데, 대표적인 원인 중에는 교통량보다는 배후에 문제가 있는 경우가 대부분이다
브랜드가 교외형에 적합한 타겟과 상품, 가격 등이 준비되어 있는가도 중요하다. 이런 면에서 유니클로는 도심이나 교외에서도 적합한 최적의 브랜드이고 오랫동안 준비가 잘 되어 있다. 국내 브랜드들 중 이 부분을 고려하지 않고 무작정 진입할 경우 어려움을 겪을 수도 있다는 생각이 든다
과거 나들목의 천편일률적인 아웃도어 중심의 MD에서 벗어나 다양하고 서로 유기적인 시너지를 낼 수 있는 브랜드의 조합이 필요하다. 서전주의 타운의 경우에도 유니클로(SPA), 탑텐(SPA) ,STCO(남성), ABC마트(스포츠멀티 슈즈), 할리스(커피) 등이 어느정도 경쟁을 피하면서도 조화를 이룰 수 있게 설계 되어 있다. 일본의 사례에서 보면 다이소, 니토리(가구점), AOKI(양복점), 미용실, 슈퍼마켓, 서점, 사진관, 드럭스토어 등 좀 더 다양성있는 카테고리들이 모여서 고객들의 편의와 다양성을 충족시켜주고 있고 실제로 잘 운영되고 있는 걸 보면 국내에서 지금보다 더 확장해도 성공 가능성은 있어 보인다
Q/ 신교외형 타운의 향후 시장성은?
고객들의 차량중심 라이프스타일은 이제는 필수가 되어서 교외형의 시장성은 높다고 볼 수 있다. DT(드라이브스루)는 F&B의 교외형 진출 고민을 해결해 주었다. 최근엔 편의점DT가 등장할 정도로 IT기술의 발달에 따른 DT의 확장성은 더 넓어질 것으로 보인다.
아울러 고객 편의성에 따른 브랜드의 대형화도 필수가 되고 있는데, 중심상권에서의 대형화는 비용이 높아 수익성이나 공간확보 차원에서 한계가 있다. 이런 문제 해결 차원에서라도 교외형이 현재로선 좋은 대안으로 보인다. NSC(Neighborhood Shopping Center)이라는 용어에서 알 수 있듯이 바쁘게 사는 현대인들은 주차와 진출입, 쇼핑 등에 시간이 많이 걸리는 대형몰이나 쇼핑센터에서 불필요하게 시간을 빼앗기고 싶지 않는 경향이 높아지고 있다. 매일이라도 편하게 잠깐 들려서 필요한 것만 빨리 사갈 수 있는 그러한 쇼핑 환경을 필요로 한다.
가칭 Stop By(잠깐 들르는) 쇼핑을 원하는 지금의 고객들에게 가장 적절한 환경이 NSC일 수도 있겠다는 생각이 든다. 최근 국내 패션 기업에서 NSC팀을 구성했다고도 하는데 어쩌면 앞으로의 시장가능성에 대한 준비로 보인다.
그동안 쇼핑몰이나 아울렛 중심으로 유통을 전개하던 모던하우스도 교외형 매장인 남양주 화도에서 기대 이상의 좋은 성과를 보이고 있고 기존 도보 중심의 올리브영도 새롭게 교외형 점포를 시도하고 있다. 다이소도 최근 당진 시곡점 등에서 전형적인 교외형 점포를 오픈 하고 있는 등 업계의 선두 브랜드들이 시도하고 있다는 사실 만으로도 교외형 점포의 향후 시장성은 긍정적이라고 할 수 있다.
